Démembrement de propriété

I. - Le droit de propriété

1. Aspects juridiques du démembrement
    Extraits choisis du Code civil. Usufruit viager, temporaire, conjoint, successif. Droits et     obligations de l’usufruitier. Renonciation à usufruit. Droit d’habitation et d’usage. Droits     légaux du conjoint survivant. Quasi-usufruit légal, conventionnel ; dette de restitution.     Applications possibles du quasi-usufruit : biens consomptibles, biens fongibles.
    Nue-propriété. Droits et obligations du nu-propriétaire ; nue-propriété indivise.     Protection du nu-propriétaire : l’inventaire, le cautionnement, l’emploi des sommes, la     conversion de l’usufruit en rente viagère ; réponses

2. Origines et fin du démembrement de propriété
    Démembrement légal ou volontaire ; à titre gratuit, à titre onéreux

3. Avantages et inconvénients du démembrement de propriété
    Inconvénients : perte des pouvoirs de gestion ; incertitude sur le montant des revenus.     Réponses

4. Droits et pouvoirs de l’usufruitier, du nu-propriétaire
    Propriétés foncières. Immeuble. Fonds de commerce. Meubles. Portefeuille de valeurs     mobilières. Parts de société. Produits bancaires. Assurance vie. Contrat de capitalisation.     Liquidités. Dettes
    Parts de société : quelle répartition des pouvoirs et des droits économiques entre     usufruitier et nu-propriétaire ? Avantages de la SAS et de la société civile : liberté     statutaire
    Assurance vie : démembrement du contrat, de la clause bénéficiaire. Rédaction de la     clause bénéficiaire : conséquences juridiques et fiscales ; les précautions à prendre.     Exemple de clause bénéficiaire

II. - Évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété

1. Application du barème fiscal ou de l’évaluation économique ?
    Distinguer le civil et le fiscal

2. Le barème fiscal des droits démembrés
    Usufruit viager. Usufruit temporaire. Droit d’usage et d’habitation

3. Évaluation économique
    Mutations à titre onéreux ; partage. La méthode de calcul ; taux de rendement ; durée de     l’usufruit

4. Comparaison barème fiscal et évaluation économique
    Exemples d’application. Montage à risque et double imposition à l’ISF :
    l’apport de la nue-propriété

III. - Fiscalité du démembrement de propriété

1. Impôt sur le revenu
    Revenus : fonciers, actifs financiers, contrats de capitalisation. Répartition de l'impôt entre     usufruitier et nu-propriétaire

2. Plus-values
    Cession de droits démembrés : immeuble, portefeuille.
    Synthèses BOI 8 M-1-04, BOI 8 M-1-05, BOI 5 C-1-01.
    Prix de cession et d’acquisition. Choisir les bonnes options fiscales. Exemples

3. ISF
    Cas de répartition de l’impôt entre usufruitier et nu-propriétaire

4. Droits de mutation
    Principe de calcul ; donations, successions. Exemples. Présomption de propriété CGI 751.     Exemple de liquidation de succession

5. Chronologie des opérations
    Impôt sur la plus-value ou droits de mutation ? Cession puis donation ou donation puis     cession ? Stratégies fiscales ; positions de l’administration fiscale et du Comité de l’abus     de droit fiscal

IV. - Stratégies patrimoniales du démembrement. Exemples

1. Cession à titre gratuit de la nue-propriété
    Optimiser la transmission :
    - donation de la nue-propriété
    - donation à terme de la nue-propriété
    - affectation des bénéfices en réserves
    - pacte Dutreil
    Anticiper la transmission sur plusieurs générations
    Familles recomposées :
    - paralyser l’action en retranchement des enfants d’un premier lit
    - donation entre époux graduelle ou résiduelle
    Froisser la réserve : libéralité résiduelle de parts sociales

2. Cession à titre gratuit de l’usufruit
    Aider temporairement ses enfants ou ses parents, optimiser la fiscalité

3. Acquisition usufruit ou nue-propriété
    Obtenir un complément de revenus. Optimiser la rentabilité d’un investissement.     Conséquences ISF

4. Cession à titre onéreux usufruit ou nue-propriété
    Obtenir un capital : vente de la nue-propriété ou l'usufruit. Optimiser la gestion des     immeubles inscrits à l'actif : cession temporaire de l'usufruit de l’immeuble ou des parts ;     conséquences juridiques et fiscales ; position de l'administration fiscale. Acquisition de     l'usufruit par l'entreprise et de l'usufruit par l'associé. Optimiser la fiscalité du patrimoine     privé et professionnel

5. Echange de l’usufruit ou de la nue-propriété
    Protéger le concubin survivant : démembrement croisé de parts de société civile

Conclusion. Les essentiels du démembrement

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